长江证券《房地产行业点评:为何当前时点下地产龙头值得配置?》

板块进入三周期共振区间,估值上行空间打开。当前时点,地产板块正进入政策、销售和结算的三周期共振区间:政策周期压制减弱、龙头销售依旧靓丽、业绩结算周期来临。重申地产龙头重点配置的投资建议,三周期共振为后续板块估值打开上行空间。

政策周期:调控收紧概率不大,或将由防“大起”转为防“大落”。从过去两年的中央经济工作会议相关表述看,调控政策预计仍然沿着“既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落”的思路展开,但行业发展或将由防“大起”转为防“大落”。2017年12月召开的中央经济工作会议对地产的定位和描述相对温和,市场悲观预期缓和;而且,房价得到实质性控制,2018年政策或将不如2017年严厉,同时财政压力或倒逼部分二线城市出现边际宽松空间。

销售周期:行业销售或好于预期,而且龙头集中度提升逻辑仍将延续。两个因素利好2018年行业销售:一是2018年棚改计划上调至580万套,据测算可拉动全国销量增速提升2pct 左右;二是一二线城市推盘逻辑,开发商在规模、偿债压力推动下有望继续加大推盘,高频数据方面已经逐步体现。而且,龙头销售表现依旧靓丽,在供给侧土地市场变革、需求侧楼市消费升级的推动下,集中度提升逻辑仍将延续。

结算周期:结算高峰期来临,收入利润均有保障。由于地产收入确认具备滞后性,过去两年的销售增长、房价上涨将逐步兑现至房企2018年-2019年的收入、利润当中,因此业绩延续高增长的趋势具备保障。根据Wind一致预期,2018年龙头房企大概率能够实现20%以上的利润增长,叠加估值切换,空间较为充足。

投资建议:配置地产龙头重要时点,拥抱ROE 把握成长力量。当前或将成为板块政策底、基本面底、持仓底和估值底的重要时点,有望成为配置地产龙头的重要时间窗口。而且,由于调控继续收紧概率不大,对估值的压制作用或将减弱,并在ROE 企稳、业绩确定性上升的背景下,龙头房企估值有望持续上修。我们长期看好持续具备高ROE 的龙头房企,建议重点关注:

(1)成长确定性高的一线地产龙头:保利地产、万科A、招商蛇口、金地集团;

(2)短期弹性更足的二线成长龙头:新城控股、金科股份、荣盛发展。

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中信建投证券《房地产行业周报:辞旧迎新,祝大家新年新气象》

【成交】元旦假期成交同比整体回落,二线降幅最大达-18.6%。12月一手房成交环比反弹,整体环比上升8.4%,同比跌幅扩大至12.6%。;二手房成交方面,同环比持续修复。周成交方面,环比反弹,同比跌幅收窄,一、三线城市成交环比分别增长36.3%和32.3%,二线环比下跌1.3%。【土地】12月百城土地供应面积同环比均下行,环比下降22%,同比下行43.3%。在价格方面,一线同比涨幅扩大至42.2%,环比下行为3.0%,二线同比涨幅扩大至35.3%,环比反弹,三线同比涨幅收窄至39.3%,环比下行20.4%。【推盘】一线城市中,上海居前,广深较少,上海12月推盘达到20个,根据我们统计的1线4城推盘数量环比大幅回落为-75%。【库存】库存整体走高,但去化提速。其中一线城市去化周期8.19个月,二线城市去化周期8.7个月,三线城市去化周期14.8个月。

政策面:中央经济工作会议:加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。北京保障房任务已超额完成,至11月底已竣工90517套(今年投资完成度不差)。

公司动态信息

上市公司:【电子城】:收到公司董事潘金峰先生、公司监事陈鸣先生的书面辞职申请(近期刚交流过,有兴趣的同志可电话交流);【华侨城】:公司控股股东华侨城集团拟将其持有的深圳华侨城公司5.3亿股无偿划转给诚通金控2.66亿股、国新投资2.66亿股,分别占总股本的3.24%,不触及要约收购(国企改革的常规一步,优化股权结构)。

2017年完美收官,展望2018年,整体调控政策仍将延续,而基本面平稳向下,板块将呈现价值分化的格局,能够持续依靠集中度提升实现业绩超行业增长的企业,具备更强估值修复动力。我们建议关注价值洼地(万科、保利、招商蛇口、华侨城、金地)、寻找基本面嬗变房企(阳光城、中华企业)、把握存量市场机遇(新湖中宝、滨江集团、光大嘉宝)。

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东吴证券《房地产行业跟踪周报:展望2018,看好地产龙>

一手房成交情况:从单周数据看,本周东吴证券跟踪全国38城市一手房成交551.2万平米,2016年同期成交612.8万平米,同比下降10.1%,相比2016年周均成交同比下降7.4%;上周成交478.1万平米,环比增长15.3%。

1)一线4城市本周成交92.5万平米,2016年同期成交95.7万平米,同比下降3.3%,上周成交67.8万平米,环比增长36.4%;

2)二线14城市本周成交252.8万平米,2016年同期成交275.4万平米,同比下降8.2%,上周成交241.2万平米,环比增长4.8%;

3)三线20城市本周成交205.8万平米,2016年同期成交241.8万平米,同比下降14.9%,上周成交169.1万平米,环比增长21.7%。

从累计数据看,2017年至今全国38城市一手房累计成交23505.3万平米,2016年同期累计成交30934.1万平米,同比下降24%。

二手房成交情况:

(1)从单周数据看,本周东吴证券跟踪全国9城市二手房成交121.3万平米,2016年同期成交127.4万平米,同比下降4.8%,相比2016年周均成交同比下降22.6%;上周成交102.4万平米,环比增长18.4%。(2)从累计数据看,2017年至今全国9城市二手房累计成交5358万平米,2016年同期累计成交8148.9万平米,同比下降34.2%。

本周重点新闻:1)住建部:2017年1-11月,全国缴存住房公积金16922亿元,提取住房公积金11513亿元,发放个人住房贷款8778亿元。2)国务院批复上海总体规划2035年建设用地规模3200平方公里投资建议:预计2018年房地产行业销售规模将保持稳态,龙头房企竞争优势进一步凸显,强者恒强,龙头房企市占率和规模提升仍将延续。建议关注两类标的:1)行业龙头:保利地产、金地集团(未评级)、新城控股(未评级);2)成长新贵:阳光城(未评级)、蓝光发展(未评级)。

风险提示:行业销售规模大幅下滑、按揭贷款利率大幅上行、房地产政策大幅收紧、房企资金成本大幅上行

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平安证券《地产行业周报:销售持续爆发,龙头靓丽收官》

本周观点:本周克尔瑞公布2017年房企销售排名,百强房企2017年销售额、销售面积增速分别达40.8%和28.8%,12月单月百强销售额及销售面积高达71.4%和39.9%。招保万金2017年增速分别高达52.3%、49.9%、43.6%、39.4%,二线龙头泰禾、阳光城、新城等增速达151.7%、87.9%和93.7%。展望2018年,龙头货值充足、楼市景气度仍维持在高位,预计主流房企销售仍有望延续较佳表现。持续看好板块投资机会,建议关注:1)受益集中度提升的低估值龙头万科、保利、金地、招商等;2)模式独特或销售靓丽的高成长个股华夏、新城、荣盛等;3)存在边际改善或拐点的二线龙头阳光城、蓝光发展等;4)兼具业绩支撑的租赁主题概念股世联行、天健集团等。

本周成交:成交环比上升,同比下降。本周重点城市成交53534套,环比升10%,同比降17%,其中一线城市环比升39%,二线城市环比升2%,三线城市环比升8%,高于2017年周均16个百分点,2017年日均成交环比2016年降23%。推盘量环比上升,去化率环比上升。上周(12.18-12.24)重点城市新开盘48个项目,推出房源15674套,较上周环比升45.1%,该周均值高于2016年均值97.3个百分点、高于2017年均值86.7个百分点。平均去化率83%,较上周升3个百分点。一手商品房12月日均成交:环比上升,同比下降。截止12月30日,重点城市日均成交套数环比升7%,同比降16%。其中一线城市环比升17%(同比降12%),二线城市环比升10%(同比升8%),三线城市环比升1%(同比降33%)。二手房成交环比上升同比下降。本周二手房整体成交套数环比升16%,同比降10%。19城二手房挂牌套数周环比降0.20%。12月31日19城二手房挂牌套数34.81万套,周环比降0.20%,深圳降0.75%,北京升1.02%,上海降0.33%,广州升1.08%,成都升2.82%,重庆降4.06%。

本周动态:克尔瑞公布2017年主流房企销售及排名。平安观点:业绩完成率高、前三甲突破5000亿。受益三四线市场行情,2017年主流房企业绩表现靓丽,碧桂园、万科、恒大销售额破5000亿元,规模房企凭借前瞻性布局、品牌、产品及资源等优势加速前进,千亿军团已扩容至16家。我们统计的22家主流房企合计实现销售额4.1万亿,完成全年目标的111%,销售额平均同比增长40%以上。强者恒强、大中型房企表现靓丽。2017年行业十强市占率24.1%,同比上升5.4个百分点。各梯队的集中度均呈上升趋势,其中TOP100房企集中度升幅最大,同比上升约10.7个百分点,前200强市场份额已达62.3%。2018年市场环境相对稳定,龙头房企凭借品牌和规模优势龙头地位将愈加显著,业绩行业集中度有望进一步提升。

风险提示:基本面大幅恶化风险。

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川财证券《房地产行业周报:国有大行纷纷抢滩房屋租赁市场》

川财周观点:本周交通银行广东省分行与多家房企及住房租赁平台签署住房租赁战略合作协议,给予了包括万科、保利和佛山市建鑫住房租赁有限公司在内的签约主体合计超过1500亿元意向性授信额度,专项用于金融支持住房租赁业务发展。截至目前,国有五大行中已经有工行、中行、建行和交行四家与房企及住房租赁平台签署住房租赁战略合作协议。当下租赁市场的最主要痛点在供需结构紧张,特别是一、二线热点城市,租金位于高位的最主要原因是租赁房源少。在银行的资金倾斜下,涉足租赁的企业可以获得资金支持,逐步增加房源的供应量,形成规模化经营。从市场趋势看,租赁作为政策鼓励的房地产发展方向,涉足的资本与开发商预计将继续大幅度增加。A股中的长租公寓主题仍值得关注。

市场表现:本周上证综指上涨0.31%,收报于3307.17点。房地产板块本周上涨2.08%,成分股中泰禾集团、滨江集团和金地集团周涨幅居前,分别为19.31%、10.88%和10.02%。与之相比,海航基础、光大嘉宝和福星股份周跌幅居前,分别为11.91%、10.15%和10.00%。

关键指标:30大中城市本周商品房成交面积为339.62万平方米,环比增加了38.88万平方米。其中一线城市商品房成交面积为76.50万平方米,环比增加了22.33万平方米;二线城市商品房成交面积为180.42平方米,环比增加了6.32万平方米;三线城市商品房成交面积为82.71万平方米,环比增加了10.24万平方米。

行业动态

海南省住房和城乡建设厅27日介绍,《海南省人民政府关于大力发展装配式建筑的实施意见》已正式印发,要求至2022年具备条件的新建建筑原则上全部采用装配式方式进行建造。意见要求,2018年政府投资的机关办公、学校、医院、车站、港口、机场、图书馆、博物馆、科技馆等公共建筑项目,具备条件的全部采用装配式方式建造。(中国新闻网)

公司动态

新城控股(601155):公司子公司溧阳吾悦创盛房地产开发有限公司以总价人民币15.18亿元的价格取得江苏省常州溧阳市编号为NO.2017-87号地块的国有建设用地使用权。该项目出让面积为260307平方米,规划用途为住宅、商业用地,出让年限为住宅70年、商业40年,容积率小于1.602。

风险提示:经济数据不及预期;政策出现收紧。

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山西证券《房地产行业2018年投资策略:政策持续紧缩,销售下行,精选行业龙头》

投资要点:

宏观经济对房地产依赖度降低行业发展主要靠“内生需求”:2018年消费将保持稳定增长,对经济贡献率继续上升;海外经济复苏对中国出口将产生积极影响,出口对经济贡献度将继续为正面;投资方面,政府财政收入增速回升和PPP项目落地率上升将使基建投资增速保持在15%左右,可部门抵消房地产投资增速下行的不利影响。另外,19大之后经济增长由“高速增长”向“高质量增长”转变,“稳增长”压力下降。从宏观经济层面,2018年政府自上而下对房地产行业“推动”动力不足,行业增长主要靠“内生需求”拉动。

行业调控:房住不炒坚决执行、长效机制加快建立:租赁市场建设将在“租购并举、租购同权”指引下加速推进,预计大部分省份和主要城市将出台培育和发展租赁市场政策;2018年,在“房住不炒”的原则指引下,限购还会延续,部分房价上涨过快的城市还可能加入;在没有房价调控压力的城市,银行出于资产配置需要,会对自住和改善性需求的个人住房按揭贷款利率适度优惠;限售已成为重要调控手段将向三四线城市蔓延。

2018年销售金额同比下降4.84%:2018年一、二线城市房地产政策总体还将保持收紧态势,随着三、四线城市去库存完成和房价上涨,越来越多三、四线城市政策将由鼓励购房转向限制购房。在大多数城市购房政策收紧的形势下,我们预计,2018年房地产行业销售金额将同比下降4.84%。

房地产开发投资同比增长3.85%。尽管库存已下降至行业较低水平,但在行业调控政策持续收紧,商品房销售下行趋势下,房地产企业尽管拿地比较积极,但只是作为未来发展的战略补充,新开工、竣工都会保持谨慎。我们预计,2018年房地产行业新开工面积、竣工面积、施工面积分别下降5.41%、5.1%、1.5%,房地产开发投资同比增长3.85%。

行业评级:在行与销售与价格均下行的大背景下,我们认为2018年A股地产板块不具有趋势性机会,仍将延续震荡走势,维持“中性”评级。投资机会主要存在于板块超跌之后的估值修复以及热点个股的超预期表现。

投资策略:销售增长稳定、市场份额提升、盈利能力提升使行业龙头具有较强的吸引力,仍为投资首选,建议关注:万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团、新城控股。

投资风险:货币政策收紧风险。

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中泰证券《房地产行业周报:成交环比增长,看多2018年地产龙头》

一手房:环比增速9.9%,同比增速-27.3%。

本周中泰跟踪60大中城市一手房合计成交53,069套,环比增速9.9%,同比增速-27.3%,年初至今累计同比增长-30.6%。一线、二线、三线城市成交套数环比增速分别为26.4%、2.3%、10.0%,同比增速分别为-9.3%、-29.8%和-29.8%。

二手房:环比增速10.7%,同比增速-19.1%。

本周中泰跟踪的18个城市二手房成交合计14,043套,环比增速10.7%,同比增速-19.1%,年初至今累计同比增长-32.3%。一线、二线、三线城市成交套数环比增速分别为18.8%、12.2%、4.2%,同比增速分别为-3.9%、-37.6%、-16.4%。

库存:可售套数环比增速1.1%。

本周中泰跟踪全国25大城市住宅可售套数合计919,773套,环比增速1.1%,去化周期48.3周,环比增速2.0%。一线、二线、三线环比增速分别为2.7%、0.7%、0.8%。一线、二线及三线去化周期分别为33.5、28.1、74.9周。

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川财证券《2018年房地产行业投资策略:地产小年蕴含新机遇》

2017年全国楼市进入“限购、限贷、限价、限售、限商”的“五限”时代。受制于调控政策扩围,地产板块整体表现较为平淡。不过龙头房企表现强势,万科A和保利地产2017年涨幅均超过50%,龙头房企凭借规模增长带来的强品牌溢价能力,低融资成本,不断夯实其领先地位。

“房住不炒”写入十九大报告,这奠定了楼市调控的主基调,以租购并举为核心的长效机制将广泛推广。截至目前已经有上海、深圳等超过10个城市开展租赁类土地出让,2017上海只租不售用地供给量最大,已接近100万平方米,占上海市住宅类用地成交面积接近20%,政策执行力度相当坚决。长期来看,通过提高租赁房源供给,延长租赁期限,从而分流购房需求,降低房地产市场波动性,促进房地产市场健康稳定发展。

2012年以来房地产行业集中度不断提升,而2017年市占率提升速度明显加快,2017年1-10月TOP10房企销售市占率已经超过25%,国际比较,中国房企集中度仍有提升空间,预计2018年TOP10房企销售市占率将超过30%。在此背景下,行业龙头的三大优势凸显,即高门槛下的拿地优势、渠道收紧背景下多元化融资优势和高品牌溢价优势,龙头房企在2018年有望迎来价值重估。

经历了2016年和2017年的销售扩张后,2018年房地产市场将进入销售小年。一线城市商品房销售增速未来继续下行空间不大。对于二线非限购及三、四线城市,内生性需求的自然回落,销售增速回落压力较大。预计2018年商品房销售面积增速预计-4%到-6%。不过商品房销售额和房地产投资在2017年已出现明显背离,考虑当前库存维持低位、新开工意愿较为积极,2018年房地产投资料将保持韧性。预计2018年房地产投资增速为5%-7%左右,表现为前高后低。

2018年我们给予房地产行业增持评级。在多元化供给和行业集中度提升的大趋势下,地产股仍有新机遇。建议投资者关注四个方向,第一是龙头房企的估值修复,相关标的为万科A、保利地产、金地集团。第二是区域性的主题机会,雄安主题相关标的为华夏幸福和荣盛发展;粤港澳大湾区主题相关标的为华侨城A和招商蛇口。第三是长租公寓主题,相关标的为世联行和光大嘉宝。

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