顺峰山公园地区控制性详细规划说明书

第一部分 文 本
第一章 总 则

第一条 严格控制顺峰山公园地区建设,保护顺峰山公园景观资源,加强对其周边的景观渗透,改善生态和旅游环境,提升城市综合品位,特制订本规划。
第二条 规划依据
1、《中华人民共和国城市规划法》(1990);
2、《城市规划编制办法》(2006);
3、《佛山市城市规划管理技术规定》(2006年);
4、《佛山市顺德中心城区总体规划》(2003—2020);
5、《佛山市顺德区新城区山体系统规划指引》(2005);
6、《新城区旧村改造规划》(2004);
7、《佛山市顺德区顺峰山公园详细规划设计》(2004);
8、其他国家、省市相关法律与规范。
第三条 规划原则
1、整体协调原则——力求顺峰山公园周边地区与顺峰山公园在空间、功能、交通、生态、景观等方面相互协调,建立有机的连续性,强化地区的整体性发展。
2、可持续发展原则——尊重自然生态环境与地方文脉,通过维护与改善,逐步形成编制区自然与人和谐共存、生生不息的良性生态系统。
3、可操作性原则——对不同的情况和问题提出可行的规划方案,力求提高规划的可操作性和对市场发展的适应性,在保持生态环境优先的前提下提升土地价值。
4、以人为本原则——合理布局区内的用地、道路交通、空间景观等,构建宜人的生活与休闲环境。
第四条 规划目标
本次规划的目标是保护顺峰山公园的环境与景观资源,为其周边地区的建设管理提供有效的控制指引,使其建设与顺峰山公园相互协调,从而增强顺峰山公园的社会效益与经济效益。
第五条 规划范围
本次规划的范围是以顺峰山公园与顺峰山为核心,包括碧桂路以西,南国东路以南,新桂南路、金沙大道以东,105国道与龙盘北路以北的围合地区,总用地面积为8.10平方公里。

第二章 规划建设导则

第六条 规划用地布局
通过用地整合,形成“一心三片”的规划用地格局:
“一心”:以顺峰山公园与顺峰山山体为核心。
“三片”:顺峰山周边建设用地被“核心”与城市道路自然分割形成的“西片”、“中南片”与“西南片”三片区域。
具体布局如下:
1、 把现状“东北片”的一般农田用地纳入顺峰山公园的规划用地中,从而扩大顺峰山公园对周边生态景观的影响。
2、 严格保护山体林地,完善环山路建设,做好山体消防规划并落到实处,做好山体育林工作,科学配置植物群落。
3、 利用苏岗村在华桂园南面较为集中的一般农田用地,近期作为休闲绿地建设,远期开发为二类住宅小区。
4、 自然村建设按照已编制的村庄建设规划严格控制,逐步实施,完善村内用地布局、道路交通设施、公共服务设施、市政设施等,逐步改善村民生活。
5、 增加银涌河、桂畔河、逢沙河进入顺峰山公园水域的入口绿地,强化顺峰山公园与外界的景观渗透。
6、 根据顺峰山公园重要景观节点布局,利用未建或可改建的区域,在空间上营造景观走廊或视觉走廊。
第七条 规划用地构成
编制区内,规划用地主要由居住用地、公共设施用地、市政公用设施用地、道路广场用地、绿地与水域和其它用地六大类用地组成:
1、 居住用地:利用苏岗村在华桂园以南的成片的一般农田用地,远期建设高尚二类居住用地;利用新桂南路沿线的成片空地新增加一块普通的商住用地;居住用地总面积为39.51公顷。
2、 村镇居住用地:利用自然村内的成片空地规划为村民拆迁安置区与留用地小区;逐步拆迁村内工业厂房;利用空地增加村内公共绿地与公用服务设施用地,村镇居住用地总面积95.31为公顷。
3、 公共服务设施用地:逐步完善现状公共服务设施建设,不再另外增加新的用地,公共服务设施用地的总面积为74.61公顷。
4、 市政公用设施用地:规划不增加城市市政公用设施用地,各社区根据规划逐步完善供电、供水、燃气、排水等市政工程设施。市政公用设施用地的总面积为13.50公顷。
5、 绿地:主要以顺峰山公园与顺峰山山体为核心,并与区内的街头绿地、街坊绿地形成绿地系统。规划的绿地总面积为168.78公顷,其中主题公园面积为41.32公顷。
第八条 建设用地性质
本次规划中建设用地地块由居住用地(R)、公共设施用地(C)、道路广场用地(S)、市政设施用地(U)、绿化用地(G)与村镇建设用地(E)组成,地块的土地使用性质按《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90分至中类或小类。
第九条 规划地块划分
本次规划只对新增规划用地、需要改建用地和已批要点不太合理的用地进行编号和提出控制指标或调整。需要控制的地块分为居住和绿地两大类,因此编号根据用地性质分为A、B两大类,共7个地块。
建设用地使用强度
1、确定各地块地面以上总建筑面积和绿地率等控制指标;确定各细分地块地面以上总建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高等控制指标。
2、土地使用强度控制指标分为规定性指标和指导性指标两类,规定性指标中的建筑密度、容积率、建筑限高等为上限值,绿地率、停车泊位等则为下限值。具体控制见看附表《强度控制表》。
3、编制区中,现状已建的地块不得随意修建、改建或新建,必须先向相关管理部门申请并获批准后才可进行。已批在建或未建的地块建设必须严格按照已批的规划要求进行建设。
第十条 绿地系统规划
规划利用空地与可改造的地块,在滨河区域、重要节点与旧区内部增设公共绿化用地,形成网状与斑块相结合的绿地系统结构。
第十一条 空间景观系统规划
1、景观系统结构
规划景观系统形成“一心多节点多走廊”的景观结构模式:
“一心”:以顺峰山公园与顺峰山山体为景观核心;
“多节点”:以内重要的景观绿化窗口作为主要景观节点控制;
“多走廊”:以城市主要景观轴线、绿带、水带、建筑空廊等多种形式的空间作为景观廊道。
2、分区控制协调
规划区内分三个等级的建设控制区域,分别为绝对控制区、建设控制区与环境协调区,还将邻近规划区的周边地块规划为建设协调区。
绝对控制区:主要指“一心”——顺峰山公园与顺峰山山体。顺峰山公园内建设必须严格按照已批规划执行,未经规划行政主管部门的同意,不得随意改变公园内的用地与建筑的使用性质;顺峰山山体区内严格禁止各种形式的城市建设,只允许少量与山体保护和休闲活动相关的建设;主题公园建设用地面积比例不可超过其面积的10%,其他绝对控制区用地的建设面积不可超过其总面积的5%,构筑物的高度≤6米。具体的建设管理要求应按照已批的规划严格执行。对该区是进行多要素、全方位的控制。
建设控制区:主要指“一心”外围沿线的重点景观控制地段。建设控制区内新建、改建的建筑应从形式、体量、高度、色彩方面进行控制,其形式宜以坡屋顶为主,建筑高度控制在28米以下,色彩以淡雅的灰色调为主,禁止采用与顺峰山公园建筑对比强烈的色调为主色调,对于规划预留的景观走廊,必须严格控制。区内建设必须严格按照已批的规划执行。对该区主要进行建设要素的控制。
环境协调区:规划区内除以上两区域的其它区域,一般视现状建筑、街区布局等具体情况而定。环境协调区内新建、改建建筑应从形式、体量、高度、色彩方面进行相应协调,与顺峰山公园的建设相协调,以求得顺峰山公园与外围环境在空间与景观上的协调与过渡。对该区主要进行多要素、全方位的协调。
建设协调区:指规划区外围主路另一侧约50米范围内的区域。本次规划将对该区域内新建、改建的建筑从形式、体量、高度、色彩方面提出控制指引,与规划区三大分区的建设相协调,使得顺峰山等自然景观能渗透到更远的区域,特别是使南国东路、碧桂路、新桂南路、龙盘北路等主要道路两侧建设协调统一,进一步促进自然景观和城市空间相互交融发展。对该区主要进行建设要素的协调。
3、建设协调区控制指引
南国东路北侧协调带:新建或改建建筑高度不得超过40(12层)米,其中公共设施建筑高度不得大于20(4层)米,其建筑最大连续展开面面宽不得大于80米,建筑色彩要与南侧建筑带统一。
碧桂路东侧协调带:新增和改建建筑高度不得超过45(13层)米,其建筑最大连续展开面面宽不得大于80米,建筑色彩以暖色调为主,建筑体量以点式小体量居住建筑为主。
龙盘北路南侧协调带:建筑以居住和办公建筑为主,考虑现状建筑群的空间形态,新增和改建居住建筑高度不得超过72米(20层),以高层点式为主;办公建筑高度不得超过30米(6层),为大体量公共建筑,该路段建筑最大连续面不得大于70米。
新桂南路西侧协调带(包括南沿段):新桂南路段新增和改建建筑高度不得超过24米(7层),南沿段新增和改建建筑高度不得超过21米(6层),以连续界面的居住建筑为主。该路段最大连续面不得大于100米。
4、建筑高度控制
规划以顺峰山公园正门牌坊(38米)、太平山(148米)、顺峰山(172米)、华桂园(30米)的现状高度为标准,根据现状情况与景观要求,把周边建设用地共分为5片高度控制区:28米~35米、24米~28米、18米~24米、14米~18米、≤14米。
第十二条 城市设计指引
1、 空间要素设计指引
(1)地块规划设计应延续岭南水乡特色;
(2)新建地块沿城市干道建筑应采用点式布置,并留出顺峰山公园与城市干道间的主要景观渗透廊道;
(3)地块开敞空间设计应力求与顺峰山公园相呼应;
(4)夜景设计:道路沿线夜景设计应注重照明功能为主,美感效果为辅,注重整体协调性;重要景观走廊、景观节点的夜景设计应突出主体景观,远、近效果结合,不宜用夸张的色彩光源,应以自然协调为主。
2、 建筑设计指引
(1)建筑群体设计应注意营造丰富的空间形态,注重与周边环境协调,临城市干道立面设计应与顺峰山公园建筑风格相协调;
(2)建筑设计应与周边环境协调,采用坡屋顶形式,体现传统广府文化特色,建筑色彩朴素淡雅,建筑造型简洁大方;
(3)建筑色彩协调,建筑立面色彩不得以红色、黑色等突兀颜色为主色调。
3、环境设计指引
(1)加强城市主干道沿线的环境整治:对现状乱搭乱建的违章建筑实行处罚,对与顺峰山公园景观有严重冲突的建筑立面进行整体整治;
(2)城市小品设计:该片区的城市路灯、垃圾箱、座椅、卖报亭等小品应注重功能与美感相结合,设计理念重点反映岭南传统文化与生态环保的思想,与顺峰山公园的环境相互协调,突出地方个性;
(3)绿化设计:注重功能与美感相结合,利用点、线、面相结合的空间绿化设计,注重四季不同景观特色,注重整体效果与个性相结合,尽量采用岭南地方特色植物。

第三章 附 则

第十三条 本规划成果由规划文本、规划图纸和规划说明书三部分组
成,规划文本和规划图纸具有同等的法律效力,并相互参照使用。
第十四条 本规划的解释权属佛山市规划局顺德分局。
第十五条 如需对本规划进行调整,应由佛山市规划局顺德分局在经
过广泛论证、认可的基础上,依法定程序进行。
第十六条 本规划经法定程序批准后,自公布之日起开始实施。
第十七条 本文本中,下划线部分为强制性内容。

第二部分 规划说明书

一、 前 言

位于顺德中心城区的顺峰山公园,是城市景观中的一个亮点,它是连接新旧城区的公共空间,是“青山、碧水、蓝天”环保工程中的重点工程和城市化建设的主要配套工程。为加强城市规划管理,严格控制顺峰山公园周边用地建设,保护顺峰山公园景观资源,加强对其周边的景观渗透,改善生态和旅游环境,提升城市综合品位,特制订本规划。

二、 规划依据与原则
1、 规划依据
《中华人民共和国城市规划法》(1990);
 《城市规划编制办法》(2006);
 《佛山市城市规划管理技术规定》(2006年);
 《佛山市顺德中心城区总体规划》(2003—2020);
 《佛山市顺德区新城区山体系统规划指引》(2005);
 《新城区旧村改造规划》(2004);
 《佛山市顺德区顺峰山公园详细规划设计》(2004);
 及其他国家、省市相关法律与规范。
2、 规划原则
 整体协调原则——力求顺峰山公园周边地区与顺峰山公园在空间、功能、交通、生态、景观等方面相互协调,建立有机的连续性,强化地区的整体性发展。
 可持续发展原则——尊重自然生态环境与地方文脉,通过维护与改善,逐步形成编制区自然与人和谐共存、生生不息的良性生态系统。
 可操作性原则——根据本编制区的现状因素和不确定因素,对不同的情况和问题提出可行的规划方案,力求提高规划的可操作性和对市场发展的适应性,在保持生态环境优先的前提下提升土地价值。
 以人为本原则——根据人的自然特性与地域文化特性,合理布局区内的用地、道路交通、空间景观等,构建宜人的生活与休闲环境。
三、 现状概况与问题分析
1、 现状概况
1.1. 区位概况
顺峰山公园位于佛山市顺德区中心城区的大良组团内,是新旧城区连接的公共开放空间,同时也是中心城区中重要的城市公园之一。本次规划的范围是以顺峰山公园与顺峰山为核心,包括碧桂路以西,南国东路以南,新桂南路、金沙大道以东,105国道与龙盘北路以北的围合地区,总用地面积为8.10平方公里。

1.2. 土地利用现状
编制区内现状用地主要以城市公园用地(顺峰山公园)、山体用地、公共服务设施用地、居住用地与村镇建设用地为主。区内用地以顺峰山公园与顺峰山为核心,大致形成“一心四片”的空间格局:
“一心”:是指顺峰山公园及顺峰山山体;顺峰山公园现状以致远桥为界分为青云湖景区与桂畔湖景区两部分,其中青云湖景区以青云湖为核心,以中式园林为主,已建的主要景点有顺峰山公园北入口牌坊、迎春庭、青云阁、观音阁、九曲桥、梦寝园、青云塔等,景观优美,植被良好;桂畔湖片以桂畔湖为核心,四周现状以植被为主,已建景点有烧烤场与龙舟赛道,景观开阔,生态环境良好。
西片:此片内用地基本已建或在建中,以一、二类居住用地与大型公共服务配套设施用地为主,主要建设单位有湖景花园住宅小区、山岚水岸商住小区、罗定邦中学、佛山市党校、宝林寺、顺峰制药厂、伍仲佩医院、顺德殡仪馆、大良消防站与金桔咀村,未建的地块有山岚水岸二期的住宅部分用地与新桂南路东侧的“A-3、B-1”号地块。

中南片:本片位于顺峰山的南面,宝林路的东北面,以华桂园以及苏岗居委会属下的旧寨村、大吉村与苏岗村三个自然村为主。华桂园位于本片区的北部,紧邻顺峰山公园的南入口,属公共服务设施;自然村内用地基本分为村居用地与一般农田,其中村居用地集中在西南面,绕山而建,一般农田集中在东北面,华桂园西南侧。

西南片:本片位于顺峰山的东南面,宝林路的西南面,现状用地以一类居住用地、公共服务设施用地与南江居委会的南江自然村用地为主。其中一类居住用地沿顺峰山南坡分布,侵占了部分山体用地,主要建设单位为凯丽山庄住宅小区;公共服务设施用地集中在105国道沿线,主要建设单位为仙泉酒店、银泉度假山庄、顺峰游乐场、顺峰邮政局、新球医院、德胜供电公司;南江自然村集中分布在片区的东南面,村内有幼儿园、市场、中学、变电站等公用设施。

东北片:本片用地被桂畔河分为东西两地块,其中西面地块为220KV大良变电站,东面地块为一般农田用地。

1.3. 现状用地构成表
现状用地主要由居住用地、公共设施用地、市政公用设施用地、道路广场用地、绿地与水域和其它用地六大类用地组成,各类用地具体汇总如附表《现状用地汇总表》所示。
1.4. 建筑物现状
本编制区内的建筑质量按照其结构与外观基本分为建筑质量良好、建筑质量一般与建筑质量较差三类:
建筑质量良好——钢筋混凝土结构或钢结构,外观完整;
建筑质量一般——砖混结构或砖石结构,外观有少量破损;
建筑质量较差——砖木结构或简易结构,外观破损较大。
顺峰山公园内建筑物以古建筑与仿古建筑为主,分景区散落在公园四周,古建筑建筑质量一般,仿古建筑的建筑质量良好;西片的公建与一、二类居住小区的建筑质量良好,新桂南路南延线与银涌河边上建有大量的临时建筑,建筑质量较差;中南片中,华桂园与自然村内自1990年以来建设的村居住宅建筑质量良好,绕山而建的旧村居建筑质量一般,村内有少量工业厂房,均为临时建筑;西南片中,公共设施建筑与一类住宅建筑质量良好,自然村内存在少量年时已久的砖木民房,建筑质量较差,其他民房多为近十年新建,建筑质量良好;东北片中,大良变电站建筑质量良好。
1.5. 道路交通现状
编制区被城市道路围绕,其中东面的碧桂路为城市快速路,现状路宽60米;南面的龙盘北路为城市的主干道,现状路宽为33米;105国道为城市主要对外交通干道,现状路面宽60米;西面的新桂南路、金沙大道为城市的次干道,现状路宽分别为35米与43米;北面的南国东路为城市快速路,现状路面宽60米。编制区内的道路现状路宽一般为4~12米,均为小区级道路,属城市支路。
编制区周边道路现状建设质量良好,多为沥青路面,区内近年新修道路多为混凝土路面,质量良好,旧村内仍存在少量泥路与烂石路,质量较差。

1.6. 公共服务及市政公用设施现状
编制区内公共服务设施主要分为市区级、社区级与小区级三类,其中市区级的公用设施有大良变电站、佛山党校、大良消防站、顺德殡仪馆、仙泉酒店等,服务主要面向顺德区域;社区级的有顺峰邮政局、德胜供电分公司、新球医院,以及山岚水岸小区的商业项目(吉之岛商城),以对内服务为主,同时兼有对外服务功能;小区级的公共服务设施主要是指居住小区或村落自身配套的会所、运动设施、小卖部、学校等,主要是对内服务;区内市政公用设施主要指变电站、电信设施、垃圾收集设施等。编制区内公共服务设施及市政公用设施现状布局较为均衡,并通过与周边区域的平衡,基本能满足现状需求。
1.7. 建筑风貌现状
顺德属于典型的岭南水乡地区,其传统建筑具有浓厚的广府文化特色。在顺峰山公园内,有古建筑物青云塔与旧寨塔,其中青云塔在神步岗上,建于明万历年间(1573一1620),六角七层,是砖木结构;旧寨塔在太平岗上,原名太平塔,因山下为旧寨乡,故又名“旧寨塔”,始建于明万历二十七年(1599), 塔身为青砖构筑,高七层,八面形,为我国古塔建筑的“密檐式”。顺峰山公园内建筑力求与两塔协调,风格均为中式仿古建筑;公园周边的宝林寺、山岚水岸小区、湖景花园小区建筑采用坡屋顶结构,力求与山、水、塔协调,但其它建筑多半采用现代建筑的简洁风格,使编制区内建筑风格错杂,缺乏协调美与区域个性。

1.8. 自然环境现状
顺峰山公园是我区“青山、碧水、蓝天”环保工程中的重点工程之一。公园内水域由闸门控制,水质良好,水位稳定;植物品种丰富,生长良好;山体保育情况一般,主要原因是消防措施不足,近年的山火使局部山头“秃顶”,另外,由于山体周边的建设没有得到严格的控制,逐步侵占山体坡脚,使山体面积日益减少,严重影响了山体生态环境。

2、 现状问题分析
由于政府重点把握顺峰山公园内的保护与建设,使公园内的建设良好,景观优美,但却忽略了对公园周边的建设控制,因此编制区现状问题基本集中在公园周边地块中,其主要问题如下:
沿南国路、新桂南路的建筑界面封闭,缺乏留给顺峰山公园的景观窗口,影响顺峰山公园对外围的景观辐射。
 建筑风格错杂,与顺峰山公园缺乏协调。
 山体缺乏环山路,局部地段建筑不断蚕食山体,这种情况首先为山体消防增加了难度,再次是严重破坏山体资源。
 局部地块建筑高度没有合理控制,如党校新建的高层教学楼,严重阻挡了宝林寺与顺峰山公园的景观渗透。
 旧村内建设密集,交通不畅,并掺杂了少量工业厂房,村内存在较大的消防隐患与交通问题。
 新桂南路南延线与银涌河边上建有大量的临时建筑,建筑质量较差,严重影响城市风貌,并存在一定的安全隐患。
 顺峰山公园内部分建筑已为商业饮食所用,与顺峰山公园保持良好自然生态环境的规划原则相违背。

四、 规划目标
本次规划的目标是保护顺峰山公园的生态环境与景观资源,为其周边地区的建设管理提供有效的控制指引,使其建设与顺峰山公园相互协调,从而增强顺峰山公园地区的社会效益与经济效益。

五、 规划建设导则
1.规划用地布局

由于本区域用地除了少量一般农田用地外,都为已建、在建或规划已批复的建设用地,因此,编制区的规划用地布局根据上位规划的要求,在现状用地“一心四片”结构的基础上,通过用地整合,形成“一心三片”的规划用地格局,合理完善区内用地功能布局,逐步改善现状用地问题,进一步还以自然“青山、碧水、蓝天”的良好生态环境。规划用地布局的主要内容如下:
“一心”:在原顺峰山公园与顺峰山山体的基础上,把现状“东北片”的一般农田用地纳入顺峰山公园的规划用地中,从而扩大顺峰山公园对周边的生态景观影响,在碧桂路与南国路两条主要的城市快速路沿线全面展示顺峰山公园优美的景观;对区内山体,应严格按照规划与法规进行保护,逐步对植被与山体景观完善修复。
“三片”:是指现状中的“西片”、“中南片”与“西南片”,规划在现状的基础上,对“三片”用地进行调整完善,使其与顺峰山公园进一步协调,并改善当地居民的生活:
1、利用苏岗村在华桂园西南面较为集中的一般农田用地,近期作为休闲绿地建设,远期开发为高尚二类住宅小区。
2、增加银涌河、桂畔河、逢沙河进入顺峰山公园水域的入口绿地,强化顺峰山公园与外界的景观渗透。
3、根据顺峰山公园重要景观节点布局,利用未建或可改建的区域,在空间上营造景观走廊或视觉走廊。
4、严格保护山体林地,完善环山路建设,做好山体消防规划并落到实处,做好山体育林工作,科学配置植物群落。
5、自然村建设按照已编制的村庄建设规划严格控制,逐步实施,完善村内用地布局、道路交通设施、公共服务设施、市政设施等,逐步改善村民生活。
2.规划用地构成
编制区内,规划用地主要由居住用地、公共设施用地、市政公用设施用地、道路广场用地、绿地与水域和其它用地六大类用地组成,主要布局情况如下:
居住用地:在现状的基础上,利用苏岗村成片一般农田用地,增加一块建设档次较高的二类居住用地;利用新桂南路沿线的成片空地新增加一块建设档次一般的商住用地;居住用地总面积为37.19公顷。
村镇居住用地:根据政府文件,利用自然村内的成片空地规划为村民拆迁安置区与留用地小区;逐步拆迁村内工业厂房;利用空地增加村内公共绿地与公用服务设施用地,逐步完善村内用地功能布局;规划村镇居住用地总面积为95.31公顷。
公共服务设施用地:规划逐步完善现状公共服务设施建设,不再另外增加新的用地,公共服务设施用地的总面积为74.61公顷。
市政公用设施用地:规划不增加城市市政公用设施用地,各社区根据规划逐步完善供电、供水、燃气、排水等市政工程设施。市政公用设施用地的总面积为13.50公顷。
绿地:本编制区内绿地主要以顺峰山公园与顺峰山山体为核心,并与区内的街头绿地、街坊绿地形成绿地系统。规划的绿地总面积为168.78公顷。
具体用地构成如附表《规划用地汇总表》所示。
3.建设用地性质
本次规划中建设用地地块由居住用地(R)、公共设施用地(C)、道路广场用地(S)、市政设施用地(U)、绿化用地(G)与村镇建设用地(E)组成,地块的土地使用性质按《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90分至中类或小类。
4.规划地块划分
由于规划区用地绝大部分属于已建、在建和已批待建用地,因此本次规划只对新增规划用地、需要改建用地和已批要点不太合理的用地进行编号和提出控制指标或调整。本次需要控制的地块分为居住和绿地两大类,因此编号根据用地性质分为A、B两大类,共7个地块。
5.建设用地使用强度
根据《佛山市城市规划管理技术规定》(2006年)的标准,确定各地块地面以上总建筑面积和绿地率等控制指标;确定各细分地块地面以上总建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高、人口密度等控制指标,控制指标详见《地块强度控制图》。
土地使用强度控制指标分为规定性指标和指导性指标两类,规定性指标中的建筑密度、容积率、建筑限高等为上限值,绿地率、停车泊位等则为下限值,城市设计中的相关要求为指导性指标,供规划管理部门参照执行。
编制区中,现状已建的地块在日后不得随意修建、改建或新建,必须先向相关管理部门申请并获批准后才可进行。已批在建或未建的地块建设必须严格按照已批的规划要求进行建设。
6.绿地系统规划
现状绿地主要由顺峰山公园、顺峰山及其零星山丘组成,成斑块分布在编制区内,缺乏空间连续性,使顺峰山公园的生态景观效应与社会效应没能高效体现。规划在严格保护顺峰山公园与山林绿地的基础上,利用空地与可改造的地块,在滨河区域、重要节点与旧区内部增设公共绿化用地,并将规划区东北角用地规划为主题公园,形成网状与斑块相结合的绿地系统结构,从而加强公共绿地对周边地区的空间景观渗透,加强自然生态系统的良性循环。
7.空间景观系统规划
规划通过整合空间环境资源,增加景观走廊、景观节点、协调建设风貌等手段,系统规划空间景观,逐步改善空间景观环境。
7.1 景观系统结构
规划景观系统形成“一心多节点多走廊”的景观结构模式:
“一心”:以顺峰山公园与顺峰山山体为景观核心;
“多节点”:以顺峰山公园内的标志性景观物为主要景观节点,结合周边的良好的景观元素,作为展示城市的主要景观窗口;
“多走廊”:以绿带、水带、建筑空廊等形式的空间廊道,把核心景观与节点景观有机相连,步步渗透。
7.2. 建设分区控制
规划把编制区内的建设地块按照其地理位置与景观作用,共分了三个等级的建设控制区域,分别为绝对控制区、建设控制区与环境协调区。为了使规划区与周边区域在空间结构、建筑立面和景观方面做到和谐统一,本次规划对规划界线外侧一定范围内用地作适当控制,并划定为建设协调区。
绝对控制区:主要指“一心”——顺峰山公园、主题公园与顺峰山山体。顺峰山公园内建设必须严格按照已批规划执行,未经规划行政主管部门的同意,不得随意改变公园内的用地与建筑的使用性质;顺峰山山体区内严格禁止各种形式的建设,只允许与山体保护和休闲活动相关的建设,主题公园建设用地面积比例不可超过其面积的10%,其他绝对控制区用地的建设面积不可超过其总面积的5%,构筑物的高度均不得超过6米。具体的建设管理要求应按照已批的规划严格执行。对该区是进行多要素,全方位的控制。
建设控制区:主要指“一心”沿线的重点景观控制地段。建设控制区内新建、改建的建筑应从形式、体量、高度、色彩方面进行控制,其形式宜以坡屋顶为主,建筑高度控制在28米以下,色彩以淡雅的灰色调为主,禁止采用与顺峰山公园建筑对比强烈的色调为主色调,对于规划预留的景观走廊,必须严格控制。区内建设必须严格按照已批的规划执行。对该区主要进行建设要素的控制。
环境协调区:除以上两区域的其它区域,一般视现状建筑、街区布局等具体情况而定。环境协调区内新建建筑应从形式、体量、高度、色彩方面进行相应协调,主要是与顺峰山公园的建设和环境相协调,以求得顺峰山公园与外围环境在空间与景观上的协调与过渡。对该区主要进行多要素、全方位的协调。
建设协调区:指规划区外围主路另一侧约50米范围内的区域。本次规划将对该区域内新建、改建的建筑从形式、体量、高度、色彩方面提出协调指引,与规划区三大分区的建设相协调,使得顺峰山等自然景观能渗透到更远的区域,使南国东路、碧桂路、新桂南路、龙盘北路等主要道路两侧建设协调统一,进一步促进自然景观和城市空间相互交融发展。对该区主要进行建设要素的协调。
7.3 建设协调区协调指引
为更有效的保护该片自然环境,该建设协调区临街新建和改建的建筑高度应符合H≤1.2×(W+S) (H为建筑物控制高度;W为道路红线宽度;S为建筑物后退道路红线距离)。同时根据人的视线感受、道路条件,临街和后排建筑高度宜符合左图要求。

南国东路北侧协调带
根据《佛山市顺德区大良云近东区控制性详细规划设计(修编)》,该协调带新建或改建建筑高度不得超过40(12层)米,其中公共设施建筑高度不得大于20(4层)米,其建筑最大连续展开面面宽不得大于80米。建筑色彩要与南侧建筑带统一,不得采用红色、黑色等突兀的色彩。
碧桂路东侧协调带
根据《佛山市顺德区新城区逢沙片分区规划(修编)》,该协调带新增和改建建筑高度不得超过45(13层)米,其建筑最大连续展开面面宽不得大于80米,建筑色彩以暖色调为主,建筑体量以点式小体量居住建筑为主。
龙盘北路南侧协调带
根据《佛山市顺德中心城区总体规划》(2003-2020),该协调带建筑以居住和办公建筑为主,考虑现状建筑群的空间形态,新增和改建居住建筑高度不得超过72米(20层),以高层点式为主;办公建筑高度不得超过30米(6层),为大体量公共建筑。该路段建筑最大连续面不得大于70米。
新桂南路西侧协调带(包括南沿段)
参考编制中的《佛山市顺德区大良近良河东片控制性详细规划》,新桂南路段新增和改建建筑高度不得超过24米(7层),南沿段新增和改建建筑高度不得超过21米(6层),以连续界面的居住建筑为主。该路段最大连续面不得大于100米。
7.4. 建筑高度控制
规划根据编制区中重要景观节点的现状高度,控制周边用地的建设高度,使顺峰山的景观在空间上得到有效保护,景观渗透更深远。
规划以顺峰山公园正门牌坊(38米)、太平山(148米)、顺峰山(172米)、华桂园(30米)的现状高度为标准,根据现状情况与景观要求,把周边建设用地共分为5片高度控制区:28米~35米、24米~28米、18米~24米、14米~18米、≤14米。
7.5主要道路界面形式分析和处理措施
街道的建筑界面与城市道路的性质和功能紧密相关。按照道路性质划分,可以分为交通性干道、生活性干道和综合性干道。
1、碧桂路、南国东路、105国道属于城市的交通性干道,其特征是视线开阔、有方向感,道路景观应适宜于远距离、以车行速度观赏的特点,同时为避免单调无变化的街廓空间,以弱质连续界面为佳,应塑造出有韵律感、有变化、有节奏的连续性道路空间。因此碧桂路、南国东路段的建筑贴线率宜控制在60%左右。
2、龙盘路、新桂南路属于综合性干道,有车行速度观赏的特点,应强化它的现代风格及界面形式的连续统一,既有作为“街墙”的强烈围合感,又有作为背景的优美连贯、错落有致的城市天际线轮廓。要求沿街高层建筑的布局及建筑物顶部形式的设计要考虑到车行观赏的特点,而对于这些高层建筑的裙房或建筑的地面几层,要充分考虑行人尺度,加强建筑物的细部处理,适当补充视觉焦点与小型公共开放空间,以增强街道的韵律感与节奏感,满足使用者不同的视觉需求,该段建筑贴线率宜控制在70%左右。
3、新桂南路南沿线段属于生活性道路,具有街道空间尺度宜人,有方向感、可停留,有丰富的街道生活,街道景观适宜于距离近、以人行的速度进行观赏的特点。新建或改建建筑应强化连续性界面形式,在居住区也应以强质连续性界面将单幢建筑物形式统一起来,塑造具有围合感强、有凝聚力的活动地带。加强商业密集地区的城市设计,强化道路空间的连续性。该段建筑贴线率宜控制在85%左右。
8.重点地段整治要求
8.1山岚水岸片区

本地段位于“西片”的南国路与新桂南路交叉口,由于现状建设问题突出,在此特对其制定相应的规划要求。

本地块的主要建设单位是山岚水岸商住小区与湖景花园住宅小区,其中已建部分为山岚水岸“一期”与“二期”商业项目(吉之岛商城),“二期”住宅项目为未建部分;湖景花园正在建设中。
8.1.1现状具体问题如下:
1、运河沿岸、城市道路沿线建筑界面封闭,缺乏足够的绿化开敞空间来营造顺峰山公园与外界的景观窗口;
2、山岚水岸“二期”商业项目的建筑风格与顺峰山公园的中式仿古风格相去甚远,使该片区的景观极不协调。
规划建议:
3、未建部分的建筑高度严格控制在28米以下,建筑形式以点式为主,建筑风格与顺峰山公园相协调;
4、在建或已建部分必须严格按照已批规划要求建设,不得随意增建或改建。
8.1.2规划建议:
1、未建部分的建筑高度严格控制在28米以下,建筑形式以点式为主,建筑风格与顺峰山公园相协调;
2、在建或已建部分必须严格按照已批规划要求建设,不得随意增建或改建。
8.2新桂南路南沿段

本地段位于“西片”的新桂南路的南沿段,属于农民住宅用地,由于现状建设问题突出,在此特对其制定相应的规划要求。
8.2.1主要问题
1、该片为农民住宅用地,建筑外观较差,风格与环境不协调;
2、道路两侧居住建筑被随意用于饮食业,但缺乏管理,对环境影响较大。
8.2.2控制措施
1、利用现状商业氛围,将该片改造成为商业街;
2、 其他按已批要点执行;

六、 城市设计指引
规划在落实、深化《佛山市顺德中心城区总体规划》与《佛山市顺德区新城区山体系统规划指引》中对本编制区的控制要求的同时,根据本区域的空间环境特征、景观特色元素及人文元素,提出城市设计指引,以指导编制区建立完善的城市空间结构和景观框架,为下一轮规划建设提供城市设计的依据。本次规划主要针对编制区内的地块建设提出城市设计指引,具体内容如下:
1、公共开放空间设计指引
新建地块沿城市干道建筑应采用点式布置,并留出顺峰山公园与城市干道间的主要景观渗透廊道;
 地块开敞空间设计应力求与顺峰山公园相呼应;
 夜景设计:道路沿线夜景设计应注重照明功能为主,美感效果为辅,注重整体协调性;重要景观走廊、景观节点的夜景设计应突出主体景观,远、近效果结合,不宜用夸张的色彩光源,应以自然协调为主。
2、建筑设计指引
 建筑群体设计应注意室外空间的营造,注重与周边环境协调,临城市干道立面设计应与顺峰山公园建筑风格相协调;
 建筑设计应与周边环境协调,宜采用坡屋顶形式,体现传统广府文化特色,建筑色彩朴素淡雅,建筑造型简洁大方;
 建筑色彩统一,建筑立面色彩不得以红色、黑色等突兀颜色为主色调。
3、环境设计指引
 加强城市主干道沿线的环境整治:对现状乱搭乱建的违章建筑实行处罚、拆除,对与顺峰山公园景观有严重冲突的建筑立面进行整体整治,统一沿线城市小品设计,突出地方个性。
 城市小品设计:该片区的城市路灯、垃圾箱、座椅、卖报亭等小品应注重功能与美感相结合,设计理念重点反映岭南传统文化与生态环保的思想,与顺峰山公园的环境相互协调,突出地方个性;
 绿化设计:注重功能与美感相结合,利用点、线、面相结合的空间绿化设计,注重四季不同景观特色,注重整体效果与个性相结合,尽量采用岭南地方特色植物为主。

七、 附表:

现状用地汇总表

项 目

面积(公顷)

所占比重

规划总用地

809.90

一.现状建设用地

431.63

100%

1.居住用地

39.51

9.15%

2.公共设施用地

66.77

15.47%

3.道路广场用地

97.76

22.65%

4.市政公用设施用地

13.50

3.13

5.绿化用地

118.78

27.52%

6.村镇居住用地

95.31

22.08%

二.一般农田用地

22.54

三.水域用地

152.03

四.山体用地

165.52

规划用地汇总表

项 目

面积(公顷)

所占比重

规划总用地

809.90

一.规划建设用地

469.81

100%

1.居住用地

37.19

7.91%

2.公共设施用地

74.61

16.53%

3.道路广场用地

80.42

17.12%

4.市政公用设施用地

13.50

2.87%

5.绿化用地

168.78

35.24%

6.村镇居住用地

95.31

20.33%

二.发展用地

22.54

三.水域用地

152.03

四.山体用地

165.52

第三部分 图纸

图纸目录:
01、 现状区位、土地利用概况图
02、 土地利用规划图
03、 地块强度控制图
04、 景观系统规划图
05、 建设分区控制图
06、 建筑高度控制图
07、 分图图则(一)
08、 分图图则(二)
09、 分图图则(三)
10、 分图图则(四)
11、 A-1地块方案效果对比图
12、 A-2地块方案效果对比图
13、 A-3地块意向示意图
14、 A-4地块(见龙山庄)控制效果对比图
15、 B-1地块建设意向对比图
16、 B-2地块(明景医院)改造方案对比图
17、 新桂南路南延段沿线地块改造意向图
18、 主要道路天际线控制示意图

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